房子本身缘故
房子本身缘故，分成两种状况，一种是房子性质缘故，例如商住楼住宅的抵押成数最高，可达房屋评估价值的7成，而工业厂房、门面房的借款成数就会低一点，借款成数大多数为房产评估市场价值的6成甚至5成。其二，就是房子本身市场价值受限制，例如楼龄、总面积、地区等等，都会直接影响到房产评估市场价值，如果这些因素造成房产评估价值上不去，那么贷款额自然也就上不去了。这点可以算是对总额度影响较大的。
银行现行政策原因
房产抵押贷款总额度还要考虑到银行的缘故，要知道每个银行的风险控制方式都是不一样的，都有自个的一套风险控制体系。因此，即便是相同贷款人，以同一套房屋抵押贷款，在不一样的银行，贷款额也是不一样的。如果贷款人在办理房产抵押贷款时，找到一家保守型银行，那么贷款额铁定不高。
贷款人资格的原因
贷款人的综合条件不好，也是对房产抵押贷款总额度有直接的影响。举个例子就拿个人信用记录来讲吧，假如查出贷款人个人信用报告不太好，即便只是一两次非故意贷款逾期记录，也会将贷款成数 减低，降低到5成，甚至更低。这样一来，贷款额自然而然高不了。
以上这三点对于借款人的房子抵押影响最大，因此，日常生活中一定要维护好个人信用。至于房子的问题，只能说无能为力了。不过房子抵押贷款的用途只是消费的话，额度低一点也不会受太大的影响。
